boligøkonomi

Boligøkonomi, økonomisk speciale, der ved at forbinde de økonomiske mekanismer på bolig-, ejendoms- og byggemarkedet lægger grunden til en forståelse af markedsdeltagernes reaktion på ændrede økonomiske og politiske forudsætninger.

Markeds- eller planøkonomi. I Danmark ligesom i de fleste andre lande bliver hovedparten af boligmassen fordelt og priserne for at benytte den fastsat på et marked. Ejendomsomsætningen og byggeriet sker ligeledes på markedsvilkår, men under rammeregulering. Især af sociale hensyn har de fleste lande et offentligt ejet eller styret boligtilbud, hvilket giver boligmarkederne et mærkbart planøkonomisk islæt. Lejeboligerne er ofte direkte reguleret eller begrænset i deres markedsmæssige funktion, fx i form af huslejeregulering. I det hele taget er boligmarkederne langt mere omfattende reguleret end andre markeder for private forbrugsgoder.

Når borgerne vælger bolig på et boligmarked uden restriktioner, et frit boligmarked, kan de helt selv opfylde boligønskerne inden for de rammer, deres formue og forventede indkomst sætter. Konkurrencen på boligmarkedet fungerer dog ikke i økonomisk forstand helt upåklageligt, idet der bl.a. er betydelige transaktionsomkostninger ved ejendomssalg og flytning samt udstrakte tilpasningsperioder. Samtidig bliver det faktiske boligforbrug et spejlbillede af indkomst- og formueuligheder.

På et planøkonomisk boligmarked tildeles borgerne bolig efter et køprincip, men afstanden fra den opnåede bolig til ønskeboligen kan være betydelig. Erfaringsmæssigt kan resultatet trods intentioner om det modsatte ende med at blive et væsentligt resursespild. Samtidig forbliver huslejen lav i et planadministrativt boligsystem, for at beboerne skal være i stand til at betale, men dette hensyn vendes let til, at boligen ellers ikke kan lejes ud. Den lave leje fjerner boligtagerens fornemmelse for, hvor omfattende resurser der er nedlagt i boligforbruget, og den begrænser boligtagerens og ejerens incitament til at vedligeholde boligen.

Velfærdsfordelen ved forbrugersuverænitet i boligvalget over for de tydelige forvridninger af resursefordelingen ved et planadministrativt boligsystem synes udslagsgivende for, at boligmarkederne i de allerfleste (europæiske) lande fungerer på markedsvilkår, om end de er ret modificerede.

Tidsdimensionen. Boligen er et produceret gode, men frembyder ikke som især dagligvarer en nær tidsforbindelse mellem produktion, videresalg og endelig anvendelse. Både opførelsesfasen og siden gennemførelsen af ejendomshandelen er en kompliceret og tidskrævende sag, og samtidig er boligejendomme et af de producerede goder med længst levetid.

Investering i boligejendomme. En boligejendom er et oplagt investeringsgode. Den afkaster en boligtjeneste, og herfor betaler lejeren husleje. Boligejeren derimod betaler til sig selv ved ikke at opnå lejeindtægt fra anden side, og han må selv afholde boligomkostningerne. Boligtjenesten anvendes af boligtager og bliver derved hans eller hendes boligforbrug.

En boligejendom producerer sin boligtjeneste i samspil med andre input (administration, drift, vedligeholdelse). Metodisk må der skelnes skarpt mellem selve boligejendommen, der fortsat eksisterer efter periodens udløb, og boligtjenesten (eller boligforbruget), der opbruges fuldt ud i perioden. En ikke udnyttet boligtjeneste spildes, da den ikke kan lagres, og stærke økonomiske kræfter trækker derfor hen imod altid at benytte boligerne.

Det er en klassisk antagelse ved enhver investering, at investor forventer, at den er rentabel. En bygherre vil kun opføre boligejendomme, hvis investeringskalkuler viser, at de fremtidige perioders afkast (boligtjenester) minus de løbende udgifter vil overstige anskaffelsessummen. På samme måde vil enhver senere køber kun købe ejendommene til den udbudte pris, hvis investeringen forventes at blive rentabel. Prisdannelsen på boligejendomsmarkedet bestemmes nok principielt af udbud og efterspørgsel, men påvirkes også af, at boligejendomme i virkeligheden er ret forskellige goder.

Investering i en boligejendom er risikobehæftet. Investor forventer at modtage en huslejeindtægt, men med den udlejningsrisiko, at den forventede lejeindtægt ikke opnås. Boligejeren oppebærer nytten af sin boligtjeneste, men kan blive skuffet over sin investering, fordi indtrufne begivenheder gør den købte bolig uhensigtsmæssig, således at boligejer opnår en mindre nytte af boligtjenesten end forventet.

Boligejendommens investor må også inddrage ejendommens forventede salgspris i sine investeringsovervejelser. Den fremtidige salgspris må således være værdien af de efterfølgende forventede boligtjenester. Salgsprisen vil til sin tid kunne være meget højere eller lavere, end hvad ejeren forventede ved købet. Dette bidrager til risikoen ved investering i boligejendom, og den faktiske udvikling har adskillige gange modbevist antagelsen om, at investeringer i jord og fast ejendom er værdifaste.

Transaktions- og flytteomkostninger. Når en ejendom handles, bistår ejendomsmæglere, advokater samt finansielle institutter og det offentlige med en række tjenesteydelser, som de tager sig betalt for. Yderligere betales stempelafgift mv. Disse transaktionsomkostninger er ganske betydelige, ofte 10% af købsprisen, og hviler særlig tungt på korterevarende ejerskaber, fx mange ejerlejlighedserhvervelser og andre mindre overgangsboliger, hvor transaktionsomkostningerne har en tendens til at presse priserne ned. Transaktionsomkostningerne påhviler ejendomsejerne, men må i sidste instans blive betalt via boligtagernes huslejer eller boligomkostninger.

Uanset boligform belastes boligtagerne med flytteomkostninger, når de vælger at skifte bolig. Herudover medfører en flytning ofte nyanskaffelser og nødvendiggør en vis vedligeholdelse, ligesom boligtager i de fleste tilfælde leverer en betydelig egenindsats.

Boligudbuddet. På kort sigt kommer udbuddet af boligtjenester på boligmarkedet fra den eksisterende bestand af boligejendomme. Det vil være fordelagtigt at anvende alle boligtjenester, så længe huslejen og ejerens nytte heraf er større end drifts- og administrationsomkostningerne. At ikke alle boliger anvendes altid, skyldes hovedsagelig, at tilpasningen på markedet i virkeligheden tager tid.

På længere sigt kan udbuddet af boligtjenester øges ved at bygge flere boligejendomme. Aktiviteter som modernisering, renovering, byfornyelse mv. øger også udbuddet af boligtjenester, der er et mængdebegreb (regnet i kvalitetsenheder). Boligsammenlægninger reducerer antallet af boliger, men påvirker ikke i sig selv udbuddet af boligtjenester. Derimod daler dette udbud med nedslidning og forældelse. Udbuddet af boligtjenester øges således kun, hvis det er privatøkonomisk rentabelt at bygge boligejendomme mv. Det forudsætter, at det ikke er billigere at købe en eksisterende ejendom end at bygge, hvilket langt fra altid er opfyldt. Med tilstrækkelig stor offentlig støtte kan det dog altid gøres rentabelt at bygge boliger.

Boligefterspørgslen. På helt kort sigt vil boligtjenesterne blive efterspurgt af de nuværende beboere. Iagttages boligefterspørgslen over lidt længere tid, vil en del af boligtagerne efterspørge boligtjenester fra andre boliger. Der skal imidlertid ved givne priser på boligtjenester enten netto dannes flere husstande, der efterspørger bolig, eller de eksisterende må have forbedret indkomstgrundlaget for at efterspørge boligtjeneste fra bedre eller større boliger.

De enkelte personer og familier er overordentlig stabile i deres boligefterspørgsel, da det at skifte hjem og lokalmiljø menneskeligt er gennemgribende, og da der er høje flytteomkostninger (og transaktionsomkostninger ved ejendomssalg). Konsekvensen er derfor, at når boligefterspørgslen rettes mod en anden bolig, sker det mht. familier for en lang fremtidig periode. Derfor spiller forventningerne til familiens fremtidige økonomi afgørende ind ved boligvalget, og forventningerne betyder langt mere end ved efterspørgslen efter andre varer og tjenester, hvilket kan skabe stor ustabilitet på bolig- og ejendomsmarkederne.

De forventede huslejer eller omkostninger ved at bo påvirker efterspørgslen efter boligtjenester, ligesom prisen påvirker efterspørgslen efter andre varer. I disse boligomkostninger indgår den offentlige støtte, som boligefterspørgeren forventer. Boligomkostningerne påvirker også det efterspurgte antal boliger, for jo billigere det er at bo, jo flere boliger efterspørges. Unge flytter tidligere hjemmefra. Nydannede par vil som sikkerhedsnet bevare deres to hidtidige boliger længere. Ligeledes frister det til at have flere boliger til disposition og påvirker derved også antallet af husstande.

Udviklingen i boligefterspørgslen afhænger af en række økonomiske faktorer. Talrige empiriske undersøgelser har bekræftet, at indkomsten efter skat er den afgørende faktor bag udviklingen i boligforbruget i samfundet. Når indkomsten i samfundet stiger, vokser efterspørgslen efter bolig. Blandt en række andre faktorer, der påvirker boligefterspørgslen, kan nævnes de private formuer, formuegevinster eller -tab, renteændringer, inflation, ansættelsessikkerhed, sociale tilskud og strukturændringer i samfundet. Disse faktorer synes blot ikke at have nær samme gennemslagskraft som indkomsten efter skat. Da boligefterspørgslen også afhænger af, hvor dyrt det er at bo, indvirker økonomiske faktorer som rente, løn, skat og boligstøtteformer igennem boligomkostningerne også på efterspørgslen. Se også boligpolitik samt artikler om de enkelte boligformer.