realkredit

© Møllers-Grafisk Tegnestue/Hans Møller

Realkredit. Det fundamentale realkreditprincip. Den blå pil viser pengenes vej, fra investor erhverver obligationerne på børsen og herfor betaler deres kursværdi (obligationernes købesum), til pengene når låntager som realkreditlånsprovenu. Den røde pil følger låntagers terminsbetalinger af lånets ydelse, som består af rente af restgælden, afdrag for at afvikle lånet samt bidrag for at dække realkreditinstituttets omkostninger. Instituttet betaler renterne videre til investor, og afdragene bruges til at indfri obligationer til pålydende (kurs 100) i en udtrækningsproces.

realkredit, separat finansieringssystem for lån, der optages med sikkerhed i fast ejendom, og hvis midler tilvejebringes ved salg af obligationer (som i Danmark) eller på anden vis, mens formidlingen sker gennem et separat institut. Systemet producerer således både ejendomslån og opsparingsprodukter. I Danmark opfattes realkredit mere snævert som realkreditinstitutternes bevilling af lån samt salg af modstående obligationer inden for Realkreditlovens rammer.

Danmark har internationalt set et ganske udbygget og meget anvendt realkreditsystem, hvis udestående realkreditlån udgør ca. 85% af BNP. At realkreditinstitutter oprindelig blev oprettet for at imødekomme påtrængende finansieringsbehov, ses fortsat af, at danske realkreditlån kan optages med længere løbetid end i de fleste andre lande. Det danske system er kendt for en engros-finansiering; obligationerne sælges på det åbne kapitalmarked, og det danske obligationsmarked er blandt de relativt største. Det likvide obligationsmarked tilfører papirerne en præcis og konkurrencedygtig pris, der direkte bestemmer realkreditlånets vilkår. Denne effektivitet mødes især i de åbne obligationsserier ved optagelse af nye realkreditlån. Renten på obligationer påvirker tydeligt incitamentet til låntagning og herigennem også prisdannelsen for ejendomme samt incitamentet til at bygge og renovere ejendomme.

Det danske realkreditsystem er med lave låneomkostninger og nem låneadgang internationalt set ganske effektivt. Denne fordel var fjernet under 1970'ernes og 1980'ernes restriktioner med bl.a. omfattende begrænsninger på obligationsudstedelsen, formål for låntagning, kvoter for lån, grænser for de enkelte låns størrelse, særligt snærende lånegrænser, låns løbetid, låns afdragsprofil mv. I stedet flød låntagning over på markedet for private pantebreve og til bankerne. I slutningen af 1990'erne består restriktionerne på realkredit primært af regler, der understøtter sikkerheden bag systemet og dets obligationer. Samtidig har låneinnovationer skabt flere valgmuligheder og øget fleksibiliteten på markedet for realkreditlån og -obligationer, hvilket også har nærmet systemet til andre europæiske lande.

I andre lande kan man møde andre realkreditsystemer, eller lån til ejendomme ydes blot gennem pengeinstitutter. Byggesparekassemodellen, hvor midler til lån opsamles fra mindre indskud, synes nu på retur. I mange tilfælde var lån i en byggesparekasse forbundet med krav om en længere forudgående opsparing til lav rente, og det blev anvendt i en nationalt lukket pengepolitisk regulering. Byggesparekasserne overlevede ikke 1980'ernes internationale kapitalliberalisering, der bredt åbnede for adgang til lån på markedsvilkår. I en del lande modtog byggesparekasserne variabelt forrentede indlån, men lånte ud til (næsten) fast rente, og dette misforhold klarede ikke en inflationær rentestigning. Af sådanne grunde gik en række amerikanske byggesparekasser konkurs i begyndelsen af 1980'erne, men efter restrukturering kom amerikansk realkredit til at ligne den danske med 30-årige annuitetslån som standard, mens dens obligationsmodel blev videreudviklet.

Realkreditinstitutter fungerer som specialbanker, idet de udstedte realkreditlån modsvares af stort set identiske realkreditobligationer i en serie. Ved dette balanceprincip immuniseres realkreditinstitutterne over for renterisikoen. Instituttets udlån er sikret ved pant i låntagers ejendom inden for Realkreditlovens lånegrænser. Til alment og andet direkte støttet boligbyggeri stilles imidlertid offentlige garantier. Loven stiller desuden samme sikkerhedskrav for realkreditinstitutter som for pengeinstitutter, bl.a. om en solvens på mindst 8% af de risikovægtede aktiver. Finanstilsynet fører tilsyn med institutterne. Resultatet er, at realkreditobligationer anses for at være papirer med næsten samme sikkerhed som statspapirer.