Ejendomsskat er skat, der pålægges ejeren eller brugeren af fast ejendom, og som pålignes et vedtaget mål for ejendommens værdi.

Ejendomsskatter var dominerende

Historisk har ejendomsskatter været en vigtig finansieringskilde for stater langt tilbage i tiden, hvor indkomstbeskatning ikke var praktisk mulig. I nyere tid har de efterhånden fået mindre betydning. Ejendomsskatterne var således ved begyndelsen af 1900-tallet den helt dominerende skatteform i Danmark. I 2022 indbragte de blot 3 procent af det offentliges samlede skatteprovenu.

Fra et samfundsøkonomisk synspunkt har ejendomsskatter, og især jordskatter som den danske grundskyld, nogle gunstige egenskaber i forhold til andre typer beskatning. Det skyldes, at beskatning af jord ikke medfører økonomiske forvridninger (dødvægtstab) på samme måde som eksempelvis indkomstskatter, fordi det samlede udbud af jordarealer er givet og derfor ikke påvirkes af beskatningen.

Nuværende danske ejendomsskatter

Der findes i dag to ejendomsskatter i Danmark:

  • grundskyld, som pålægges værdien af alle jordarealer, uanset om de anvendes til beboelse eller erhverv (inklusive landbrug, der dog betaler en særligt lav sats)
  • dækningsafgift, som de enkelte kommuner kan vælge at udskrive på visse offentlige ejendomme og erhvervsejendomme. Dækningsafgiften beregnes fra 2024 ligeledes ud fra ejendommenes grundværdi.

Ejendomsværdiskatten

Desuden opkræves en årlig ejendomsværdiskat på værdien af ejerboliger. Denne skat betragtes dog i samfundsøkonomiske overvejelser og statistiske opgørelser ikke som en egentlig ejendomsskat, men som en indkomstskat. Årsagen er, at den ikke opkræves for alle boliger, men afhænger af ejerforholdet, og at dens formål er at beskatte den reelle indkomst, som en boligejer opnår ved selv at eje sin bolig i stedet for at leje den.

Indkomsten opstår dels i form af sparet husleje (såkaldt lejeværdi af egen bolig) og dels ved, at boliger typisk stiger i værdi over tid, hvilket giver ejeren en kapitalgevinst.

Ejendomsskatternes historie

Ejendomsbeskatning har en meget lang historie i Danmark. Ved en reform i 1662 blev værdiansættelsen hartkorn, som var et mål for jordens ydeevne i hårdt korn (rug eller byg), indført som grundlag for ejendomsbeskatningen. Hartkornsbeskatningen eksisterede indtil begyndelsen af 1900-tallet, fra 1802 suppleret af en bygningsafgift, der især blev båret af bybefolkningen. I 1903 blev begge skatter afløst af et nyt ejendomsskattesystem ved en fundamental skattereform, der også indførte indkomstskatten (herunder en beskatning af lejeværdien af ejerboliger) og formueskatten i Danmark.

Ejendomsskylden

Fra 1903 blev skattegrundlaget for ejendomsskatter baseret på ejendommens handelsværdi i form af en ny skat ejendomsskylden, der udgjorde en andel (oprindelig 0,11 procent) af den samlede ejendomsværdi i både by og land. For at beregne denne blev der indført et system med regelmæssige ejendomsvurderinger, foretaget af offentlige vurderingsmyndigheder.

Indflydelse fra georgismen

Debatten om ejendomsbeskatning var i Danmark især i første halvdel af 1900-tallet påvirket af georgismen og dens idé om fuld grundskyld, dvs. en ordning, hvor den samlede jordrente (dvs. det økonomiske afkast af det pågældende jordareal) af en grund betales i årlig skat.

Grundskyld og ejendomsskyld

Det førte til indførelsen af en selvstændig jordbeskatning fra 1924, kaldet grundskyld, i tilgift til den eksisterende ejendomsskyld. Som forudsætning herfor blev der fremover foretaget en særlig ansættelse af jordværdien ved de almindelige vurderinger. Grundskylden blev udskrevet til både stat, amt og kommune med en større promille end ejendomsskylden, der fremover baseredes på den såkaldte forskelsværdi, dvs. forskellen mellem ejendomsvurderingen og grundvurderingen for de enkelte ejendomme.

I løbet af 1950'erne og 1960'erne blev ejendomsskylden afviklet, og samtidig afvikledes også al ejendomsskat til staten. 1926-65 blev der opkrævet en særlig ejendomsskat på grundværdistigninger, som oversteg et vist niveau, den såkaldte grundstigningsskyld.

Ejendomsskatterne fra 1960’erne til 2000-tallet

Siden slutningen af 1960'erne har ejendomsskatterne omfattet en grundskyldspromille til kommunerne, der indtil 2007 kunne variere mellem 6 og 24 promille alt efter kommunens skattebehov og ligningsforhold, og indtil 2007 en grundskyld til amtskommunen, som maksimalt kunne udgøre 10 promille. Derudover opkræver nogle kommuner en dækningsafgift på forretningsejendomme og offentlige ejendomme; denne mulighed blev indført i 1961.

Efter kommunalreformen i 2007, der afskaffede amterne, blev den tidligere amtskommunale grundskyldspromille på 10 tillagt kommunernes grundskyldspromiller, som derefter kunne variere mellem 16 og 34 promille. Efter 2003 blev afgiftsgrundlaget opreguleret langsommere end stigningen i grundværdierne (den såkaldte stigningsbegrænsning).

Sammenbrud i vurderingssystemet

I 2003 blev ansvaret for ejendomsvurderingerne overdraget fra kommunerne til staten, og vurderingsprocessen blev kraftigt centraliseret. I de følgende år blev der større opmærksomhed på problemer med vurderingerne, og efter en skarp kritik af vurderingssystemet fra Rigsrevisionen i 2013 blev udarbejdelsen af nye vurderinger suspenderet i en årrække, indtil et nyt system kunne blive opbygget. Det blev også klart, at der dels systematisk var for lave vurderinger af grundværdierne i nogle lokalområder, og dels blev grundværdierne i etageejendomme generelt vurderet for lavt i forhold til enfamiliehuse. Samtidig medførte det såkaldte skattestop for ejendomsværdiskatten fra 2001, der fastholdt skattebetalingen for en given bolig i kroner, selvom boligen steg i værdi, en geografisk og indkomstmæssig skævhed. Det skyldtes, at den effektive skattesats dermed blev mindre i og omkring de større byområder, hvor boligpriserne steg mest.

Reform af ejendomsbeskatningen

Som følge af de nævnte problemer indgik et bredt flertal i Folketinget derfor to politiske forlig på området i 2016 og 2017. De indebar dels, at et nyt ejendomsvurderingssystem skulle tages i anvendelse, og dels at reglerne for ejendoms- og ejendomsværdibeskatningen skulle ændres. Stigningsbegrænsningen på grundskylden og skattestoppet for ejendomsværdiskatten skulle ophæves, mens skattesatserne skulle nedsættes. På grund af problemer med udarbejdelsen af et nyt vurderingssystem blev ikrafttrædelsen udskudt ad flere omgange, indtil den fandt sted den 1. januar 2024.

Nye skatteregler fra 2024

Fra 2024 er et nyt system for ejendomsvurderinger taget i anvendelse. Samtidig er en række beskatningsregler blevet ændret. De nye ejendomsvurderinger er typisk væsentligt højere end de hidtidige vurderinger, der ikke var blevet ændret siden 2011 (for ejerboliger) og 2012 (for andre ejendomme). Grundskyldspromillen er imidlertid blevet sænket tilsvarende, så det samlede skatteprovenu fra grundskylden i hver kommune forbliver uændret. For dækningsafgiftens vedkommende er den blevet ændret fra at afhænge af ejendommens forskelsværdi til at afhænge af dens grundværdi.

Læs mere i Den Store Danske

Kommentarer

Kommentarer til artiklen bliver synlige for alle. Undlad at skrive følsomme oplysninger, for eksempel sundhedsoplysninger. Fagansvarlig eller redaktør svarer, når de kan.

Du skal være logget ind for at kommentere.

eller registrer dig